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Eurovegas: ¡Bienvenido Mr. Andelson!

08 may

¿Por qué ciudadanos y políticos nos resistimos a ser la California de Europa?

En mitad de una crisis larga y profunda que cada vez se parece más a la Gran Depresión, con los comedores de Cáritas sin comida para nuevas familias, la cola del paro con 374.000 personas más, un total de 5.640.000 parados en toda España, y los jóvenes buscando empleo en Alemania como nuestros padres en época oscura de España, llega un empresario de los de verdad, de los que crean empleo con proyectos singulares y nos comunica su interés por construir en España, y después de la visita relámpago de este fin de semana, casi concretamente en Alcorcón, un mega complejo similar a otros de su propiedad que funcionan en países como Singapur o EEUU.

Su macro complejo de ocio, tan grande como 15 campos de fútbol, incluye estación de metro, hospital, centros de convenciones, teatros, 60 restaurantes, museo, tiendas de lujo y.. lo más importante!!! Miles de empleados y cientos de miles de turistas gastando dinero que queda en la ciudad elegida . Y ahora, nos ponemos, sobre todo en Cataluña, a hablar de las repercusiones sobre el medio ambiente, el urbanismo, el tipo de turismo que va a visitarnos en el futuro, etc..

Es increíble tanta escasez de buen criterio. Ni tan siquiera razonamos en estos momentos que desde fuera de España se nos ve en estado de emergencia nacional y aquí, con miles y miles de familias destrozadas, cambiando a los hijos de colegio y comiendo en casa de los abuelos con lo que dé la pensión, no hacemos nada por cambiarlo.

Si tuviéramos un poco más de cabeza y educación económica nos daríamos cuenta de que no podemos dejar pasar esta oportunidad. Las Vegas es una ciudad de ocio con casinos abiertos las 24 horas, donde las normas municipales y estatales son distintas a las de Nueva York o Los Ángeles. Se pueden hacer cosas que en otras partes de Estados Unidos no. A Las Vegas llegan todo tipo de personas y familias de Estados Unidos y el mundo, no sólo llegan mafiosos ni blanqueadores, que son los menos.

El grueso de los visitantes de los casinos en Las Vegas son familias que quieren pasar un fin de semana distinto no sólo en el casino sino de compras, jugando al golf, en un parque temático infantil, etc.. Además de la inversión y el tren de parados de la construcción, no se da cuenta usted de que los europeos que nos visiten también irán al teatro de la Gran Vía, al Parque de Atracciones, a la Warner o de cañas por Madrid?. Gastarán dinero en nuestra ciudad y el turismo que atraerá será complementario al que ya tenemos.

En otros países, como Francia cuando nos quitaron Disneyland, que de eso ya no nos acordamos, se ayuda todo lo posible a la creación de estos mega centros ya sean para niños o adultos, regalando el suelo, cambiando la normativa y compitiendo por qué no se vaya el proyecto a otra ciudad europea.

AGUIRRE APUESTA POR EUROVEGAS

Barcelona está poniendo más pegas a la altura de los edificios y otras cuestiones. Esperanza Aguirre hará todo lo posible por competir y firmar la operación. Madrid necesita Eurovegas. Los madrileños necesitamos una gran operación que cree puestos de trabajo, ilusión y nos diferencie de otras ciudades europeas. La suma de todo lo que ofrece nuestra ciudad es incomparable con otras ofertas europeas si Madrid se adjudica el Proyecto.

No entiendo por qué ciudadanos y políticos nos resistimos a ser la California de Europa. La gente de otros países envidia nuestro clima, comida y carácter. Necesitamos por toda España inversión extranjera y dinero de empresarios dispuestos a apostar por nosotros, cosa que no hacemos los españoles con tanta crítica y pesadumbre.

Pues yo le diría a Sheldon Andelson que necesitamos su proyecto, le apoyamos y que no se va a equivocar. No sólo tendremos turistas europeos, también nos visitarán rusos, japoneses, chinos, mexicanos, etc…

A ver si no nos vuelve a pasar como con Disney, que nos “mangaron” el proyecto mientras discutíamos sobre urbanismo y otras gilipolleces. Menos fútbol y más estar unidos por un proyecto común, sacar adelante nuestro país que lo está pasando fatal.

Artículo de opinión publicado en el Periodista Digital

 
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Hacia dónde se dirige el mercado inmobiliario español

22 mar

Nuestro Secretario del Consejo de Administración y Director Jurídico, Diego del Cuadro, ha preparado un escrito donde nos cuenta sus impresiones sobre el rumbo que va a tomar el mercado inmobiliario en España, teniendo en cuenta la crisis sufrida en este país y en todo el mundo. La gran calidad de este escrito hace que lo reproduzca íntegro para que los disfrutéis todos.

Dentro de la profunda crisis que sufre la economía española y mundial, el sector inmobiliario es el que más ha sufrido con diferencia, y el que más lejos ve la senda de la recuperación y el crecimiento.

El sector inmobiliario se articulaba antaño en diferentes fases de producción que daban trabajo y rendimientos económicos a multitud de empresas y particulares. En el primer peldaño de la escalera estaba la compra venta del suelo rústico, luego seguía su reclasificación y desarrollo urbanístico a través del planeamiento municipal y regional, la urbanización, la elaboración de los proyectos técnicos, la tramitación de permisos y licencias, la fase constructiva en si misma, la venta de los inmuebles a los compradores, la compra e instalación del mobiliario, las pequeñas reformas etc. Es fácil imaginar la multitud de agentes económicos que participaban en este  proceso y que generaban gran riqueza y una inmensa actividad a la economía nacional.

Pero todo el sistema se fue pervirtiendo poco a poco. Cada vez más y más empresarios, inversores, profesionales y personas de todo tipo se fueron apuntando al carro del sector con más tirón de la economía nacional. Y esta incorporación fue cada vez más y más intensa, detrayendo recursos a otras áreas de producción tradicionales en España, como el turismo o los servicios.  España se llenó de pequeñas empresas de construcción, millones de trabajadores españoles y extranjeros se reconvirtieron en peones, albañiles, electricistas, escayolistas etc. Las empresas de intermediación inmobiliaria proliferaron aquí y allá como las setas en otoño, los estudios de arquitectura abrían oficinas por doquier, se inauguraron nuevas tiendas de muebles en todos los pueblos y ciudades, municipios enteros se dedicaban casi en exclusiva a la fabricación de materiales de construcción como tejas, ladrillos o puertas. Y no sólo las pequeñas empresas e inversores corrieron a los brazos del sector inmobiliario, sino que también las grandes corporaciones, la banca y las administraciones públicas lo hicieron. Las empresas promotoras que ya eran grandes antes del boom del sector se lanzaron a una carrera extenuante por ganar tamaño. Fue la época de las grandes OPAs, los préstamos sindicados por cifras mareantes que no cabían en las pantallas de las calculadoras, los abrazos y las portadas de los telediarios. La banca, por su parte, contribuía financiando la locura transitoria de los españoles. Por un lado prestaba dinero a toneladas a los promotores para sus faraónicos proyectos, pero también se apuntaba a la fiesta participando junto con los promotores en empresas conjuntas, saliendo de este modo del que era su sector de actividad. Luego, al albur de esta disponibilidad ilimitada de fondos que ofrecía la banca, la codicia se apoderó de muchos españoles de a pié que vieron la oportunidad de ganar en un mes el dinero que sus padres habían tardado en ganar toda su vida. Y comenzó la orgía de la especulación inmobiliaria. La fórmula era sencillísima. Se vendían las tierras del abuelo al promotor del pueblo que pagaba lo suficiente para comprar un par de pisos para los nietos. Y luego el promotor las revendía a una empresa inversora con un 300% de beneficio. Y en esta empresa era accionista un cuñado del concejal de urbanismo, por lo que los trámites de reclasificación se aceleraban al máximo, y justo antes de la aprobación del plan urbanístico una cooperativa de viviendas compraba el suelo por el doble de lo que había pagado la empresa del cuñado del concejal. Pero el desenfreno especulador no acababa ahí, porque antes de poner un solo ladrillo la cooperativa ya tenía 200 socios que habían pagado una señal y en menos de tres meses habían revendido los pisos sin construir con un beneficio del 20%. Y Joaquín y María, dependiente de comercio él y peluquera ella, se van a casar y piden al banco un préstamo por 300.000 euros a 40 años y un interés del Euribor +1, y el banco se lo concede. ¿Por qué no? Hasta el más tonto ve que el valor del piso va a seguir subiendo, así lo dice la tasadora, que casualmente está participada por el propio banco o caja.

Y los políticos municipales, orgullosos y henchidos de mesianismo anuncian en el balcón del ayuntamiento que Cogullos de la Alborada, por poner un ejemplo, va a construir un palacio de la ópera, una pista de patinaje sobre hielo y un centro de convenciones. Y sus vecinos de Zarzalejos del Conde, que no son menos listos que los de Cogullos, tienen proyectado un centro turístico, dos casinos y un aeropuerto. Y todo se financia con las cesiones de suelo que hacen los promotores, con las tasas de las licencias y con el dinero que los ayuntamientos no tienen. Y mientras tanto, los políticos nacionales se daban palmadas en la espalda y anunciaban a los cuatro vientos que la economía española estaba entre las cinco más pujantes del mundo.

Y de repente alguien se da cuenta de que esto no puede acabar bien. Este “raid” de crecimiento especulativo va acabarse algún día y la muestra es que los jóvenes españoles ya no pueden pagar los precios de las viviendas. Y saltan las alarmas, hay que hacer algo. Y a alguien se le ocurre que la mejor manera de atajar el problema es cortar el chorro de la financiación a los promotores, que al parecer son los malos de la película, y se modifica la Ley del Suelo. Y de repente las tasaciones de suelo urbanizable que habían sostenido los préstamos de la banca para el desarrollo urbanístico dejan de valer. Ahora el suelo rústico se valorará sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas. Y el suelo donde se va a construir el macroproyecto residencial con campo de golf y acceso directo a la playa pasa a valorarse como lo que es, un erial. Y en la banca empiezan a preocuparse, pero no demasiado porque la economía sigue avanzando con la inercia, y como un pesado tren a toda máquina tarda en detenerse. Y el falso crecimiento sigue, y la especulación continúa, aunque los más avezados empiezan a ver que el fin de la fiesta está cerca.

Un día en los telediarios comienzan a decirnos a los españoles que en los Estados Unidos algo está pasando con los bancos. Nos explican con términos técnico-financieros que a algunas entidades financieras se les ha ido la mano con especulación a través de instrumentos financieros basados en el ladrillo y que algunos podrían quebrar. Aquí no nos lo podemos creer, en realidad ni los propios americanos se lo creen, como demostraron las agencias de rating que no se enteraron de la misa a la media, y de repente Lehman Brothers quiebra, y también Fannie Mae, Freddie Mac y hasta el gigante asegurador AIG yla General Motors. Y aquí en España nos entra el pánico, sobre todo a la banca que había invertido muchísimo dinero en los bancos americanos.

Y la crisis llega a nuestras vidas junto con su inseparable hermano, el miedo. El miedo a perder lo invertido, el miedo a perder las ganancias de estos años, el miedo a perder el chalé en la playa, el apartamento en Baqueira, el Volkswagen Touareg… Y el miedo se extiende como la pólvora, y las economías más expuestas al ladrillo empiezan a sufrir sus consecuencias en los mercados internacionales. Los bancos se empiezan a quedar sin financiación, por lo que dejan de prestar fondos a las empresas y particulares. Las empresas más débiles empiezan a caer y un fantasma que como la peste o la viruela creíamos erradicado de nuestras vidas vuelve con fuerza: el desempleo. El paro crea miedo, contracción del consumo, menos ventas, imposibilidad de pagar los créditos a los bancos, cierre del crédito, más empresas a la quiebra, lo que genera más paro y así hasta el infinito. La economía española, junto con otras europeas con similares bases económicas se hunde. Los mercados internacionales ya no se fían de nosotros y no quieren prestarnos dinero, o lo hacen a tipos de interés que rozanla usura. Lostiburones financieros hincan los colmillos en los países con dificultades haciéndose cada vez más ricos y haciendo que estos países cada vez se endeuden más y más. Y llegan los rescates de Grecia, Irlanda, Portugal, casi ocurre lo mismo con Italia y poco falta para que España también suspenda pagos (no sería la primera vez, en total lo hemos hecho 12 veces, desde Felipe II hasta la 2ª República).

En este momento los ciudadanos y los políticos reaccionan (4 millones de parados hacen reaccionar a cualquiera), y los gobiernos cambian de color, y se imponen políticas de máxima austeridad presupuestaria, y la economía sigue contrayéndose. Y mientras tanto ¿qué ocurre con el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario casi desaparece. Los inversores particulares, los pequeños especuladores se esfuman, los millones de albañiles y trabajadores están paro, se han reconvertido o han vuelto a sus países de origen, las pequeñas empresas (constructoras, agencias inmobiliarias, gestores y consultores, vendedores de muebles, pequeñas fábricas etc.) quiebran o cierran, y los promotores conocen un nuevo término hasta entonces casi desconocido: el concurso de acreedores. Casi el 80% de las empresas promotoras españolas han cerrado sus puertas y sus activos han acabado en manos de sus acreedores, principalmente los bancos y cajas.  Pero los bancos y cajas no sólo se han tenido que quedar con los suelos y edificios a medio construir de los promotores, sino que también adquieren decenas de miles de viviendas de españoles que ya no pueden pagar los mastodónticos préstamos hipotecarios que les concedieron. Así que la patata caliente de qué hacer con los inmuebles ahora pasa a la banca, que se convierte de golpe en las mayor inmobiliarias del país. Esto trae efectos colaterales porque estos activos inmobiliarios no son dinero, y en casi todos los casos están valorados muy por encima de su valor real, por lo que el Banco de España obliga a los bancos y cajas a realizar dotaciones cada vez mayores para garantizar su solvencia. Así y todo algunas entidades financieras tienen que ser intervenidas, lo cuál no pasa inadvertido más allá de los Pirineos, y el dinero internacional también deja de llegar a los bancos y cajas españolas, que empiezan a verse en aprietos y cierran radicalmente el crédito a los particulares. Casi no tienen dinero para pagar sus propias deudas, así que mucho menos para prestárselo a otros. Ante esto, el Banco Central Europeo y los Estados intervienen prestando a la banca europea y española cantidades ingentes de dinero a un tipo de interés mínimo, pero la banca no presta ese dinero a los españolitos de pié, es muy arriesgado, prefieren especular con él en el mercado de la deuda internacional. De este modo, con el dinero que el BCE les presta al 1% los bancos compran deuda pública española al 5%. Un negocio redondo. ¿Y la financiación de las PYMES y empresas españolas?  Pues eso, ¿qué pasa con las empresas españolas? Pues no pasa nada, simplemente que siguen sin financiación.

Pero no nos desviemos del asunto que nos ocupa: el sector inmobiliario. La radiografía del sector inmobiliario español hoy en día se puede resumir del siguiente modo:

  1. La mayor parte del suelo y proyectos inmobiliarios pendientes de finalización están en manos del sistema financiero.
  2. Bancos y cajas tratan de soltar lastre vendiendo pisos e inmuebles por precios mucho inferiores a los de las tasaciones originarias. El precio de los inmuebles cae en picado.
  3. Los inversores inmobiliarios prácticamente desaparecen.
  4.  Los promotores inmobiliarios que todavía sobreviven carecen de financiación y se contentan con seguir refinanciando su deuda.
  5. Las pequeñas constructoras casi han desaparecido y las grandes sobreviven desarrollando proyectos en el extranjero. Las obras públicas se han reducido casi al mínimo debido a la crisis y a la nueva política de austeridad financiera.
  6. Los “cazagangas” internacionales (fondos de inversión principalmente) tratan de quedarse con los mejores inmuebles nacionales a “precios de derribo”.
  7. Grandes empresas, bancos, cajas y administraciones públicas ponen a  la venta sus activos inmobiliarios.
  8. La mayoría de los Ayuntamientos están prácticamente quebrados. El estado debe ayudarles a pagar sus deudas.
  9. El desarrollo urbanístico de nuevos suelos es nulo.

Y la pregunta inevitable es ¿hay salida en este túnel? Creo que sí, indudablemente. El sector inmobiliario, como en otras ocasiones, volverá a resurgir. Pero resurgirá dimensionado y más profesionalizado. Dentro de unos años, en cuanto se absorba el actual stock de viviendas comenzará a construirse de nuevo. Los inmuebles en la costa están empezando a volver a venderse, casi exclusivamente a extranjeros. El sol sigue aquí y es indudable el atractivo de la calidad de vida española para los ingleses y alemanes, que ahora se aprovechan de los bajos precios. Las oficinas siguen alquilándose, a precios más reducidos que en la época del boom, pero con un descenso de precios inferior a otro tipo de inmuebles. Y en cuanto a los edificios terciarios y naves industriales, está claro que volverán a tener atractivo en cuanto la actividad industrial se reactive. Por lo tanto, está claro que el sector se recuperará, pero la pregunta del millón es ¿Cuándo? Todo dependerá de las medidas del nuevo gobierno y de la evolución de la economía mundial, aunque lo más optimistas ya hablan de un horizonte de un par de años. Los más pesimistas … mejor nos olvidamos de los más pesimistas.

Diego del Cuadro Fueyo

Director Jurídico y Secretario de Consejo de Administración

Inmofiban S.A.

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Entrevista en el Inmobiliario Mes a Mes

08 mar

Al igual que pasó hace poco con mi querido socio Antonio Herrero, he sido recientemente entrevistado en una publicación especializada en el sector.

En este caso ha sido en el Inmobiliario Mes a Mes, donde, además de salir en portada, me han hecho una entrevista que ocupa 3 páginas. Os pongo la transcripción de la misma:

Curtido en el quehacer diario de una consultora inmobiliaria, Sergio Martínez pertenece a esa raza de empresarios que no parará nunca hasta encontrar sentido a una profesión que ama apasionadamente como pocos. Sin apenas tiempo de lamerse las profundas heridas que le dejó la insensata e innecesaria destrucción de King Sturge España, ha centrado todos sus esfuerzos en sanear y reorganizar, para posteriormente lanzar al exterior, la inmobiliaria Inmofiban, su nuevo proyecto empresarial.

¿Cuál fue su primer trabajo en el sector inmobiliario?
Me inicié en el mundo de la intermediación inmobiliaria en 1987, cuando en España únicamente operaban dos consultoras internacionales –Richard Ellis y Jones Lang LaSalle– y se estableció en España Auguste-Thouard (actual BNP Paribas Real Estate). Tenía experiencia personal en suelo y naves industriales, por lo que pronto asumí la responsabilidad de dirigir el primer departamento especializado en fábricas, almacenes y naves industriales de una agencia inmobiliaria multinacional.
Posteriormente abandoné Auguste-Thouard en 1993 para crear Inmoeuropa junto con otro socio, compañía que en 2000 se fusionó con King Sturge, de la que fui director general hasta 2.008.
Paralelamente, también me inicié en el mundo de la promoción junto con varios socios, entre ellos una caja de ahorros. Al inicio de la crisis tenía intereses en tres promotoras inmobiliarias que, posteriormente, traté de fusionar con Inmofiban.

Más de 20 años siendo un actor de primera fila en el campo de la consultoría inmobiliaria del país da para hablar mucho, ¿Cuáles son los sucesos que más le han marcado favorablemente y cuáles han sido los más frustrantes?
Desde mi incorporación a Auguste-Thouard en 1988 hasta la actualidad, reconozco que he vivido una época privilegiada.
Si hago balance profesional de mi vida en el sector inmobiliario, han sido momentos muy buenos hasta finales de 2008, supongo que como le ha pasado a la mayoría de las personas que han vivido estos años en mi sector de negocios. Hemos asistido a un crecimiento impensable en otros países de nuestro entorno.
Lo mejor de este periodo, con toda seguridad, ha sido poder contratar personas.
Los empresarios nos diferenciamos de los especuladores en el trato humano al personal y en la satisfacción que nos proporciona crecer con equipos humanos que comparten contigo el día a día. En las distintas empresas que he dirigido hemos mantenido de forma permanente más de 500 personas empleadas. Por otro lado, trabajar con clientes como Mercedes, Metrovacesa
o Carrefour también me ha enriquecido profesionalmente muchísimo.
Por el contrario, el suceso más frustrante en mi carrera fue la destrucción de una compañía como King Sturge, con casi 200 empleados, por una decisión de su matriz, en mi opinión, innecesaria y evitable, a pesar de que junto con otros socios financieros y trabajadores intenté comprar la compañía para evitar su disolución. No nos dieron opción para salvar la empresa, y eso que teníamos dinero, crédito, experiencia… Gracias a Dios, el 75% de nuestra antigua plantilla, o está trabajando en otras consultoras o han creado sus propios negocios.

El desencuentro entre la matriz de King Sturge y usted ha acabado en los tribunales, pero ¿qué le gustaría a usted que se quedara de este asunto en la retina de los profesionales del sector?
Los que nos conocen saben la verdad. En Inmofiban continuamos trabajando con los mismos proveedores y clientes de King Sturge. Nuestra intención es que en un futuro podamos volver a
reunir a los antiguos colegas de trabajo y crear una agencia del volumen de King Sturge, pero considero que aún pasarán unos años hasta conseguirlo.

Una pregunta más sobre este asunto. Aquí tenemos el dicho de que lo que no te mata te hace más fuerte: ¿qué errores no volverá a cometer jamás?
Ahora está de moda, desde que lo llevó Francisco Camps a los tribunales, el libro La ruta antigua de los hombres perversos.
De las malas experiencias aprendes mucho más que de las buenas, sobre todo en un entorno tan hostil como es estar en minoría en una Junta General de Accionistas con unos señores
a los que les importa muy poco la vida de 200 personas que ni siquiera son compatriotas suyos.
No creo que vuelva a cometer este error. Por otro lado, tampoco me puedo quejar, va con el cargo lo bueno y lo malo. En nuestro país los fracasos empresariales, sea tu culpa o no, se pagan más que en otros países europeos. El fracaso más la envidia… ya sabe usted.

¿Dónde nos hemos equivocado para que hayamos pasado de la opulencia a la más rabiosa supervivencia en un abrir y cerrar los ojos?
Existe una creencia pública,muy alentada por profesionales de nuestro sector, que confunde a muchas personas: “Debido al aumento de la población y al crecimiento económico, unido a los recursos limitados del suelo, el precio de las propiedades inmobiliarias crece inevitable y fuertemente con el paso de los años”. Esto es falso. Si a esta creencia le sumamos una crisis financiera internacional, con ciertas similitudes con la Gran Depresión de los años 30 y un gobierno en España que, en mi opinión, no ha tomado las decisiones adecuadas, el cocktail es explosivo para nuestro país. La mayoría de países de nuestro entorno, en 2008 y 2009 tomaron medidas mucho más inteligentes que nosotros. La primera fue no perder el tiempo y la segunda, transparencia a los mercados.

¿Cuáles son a su juicio las razones por las que el negocio del ladrillo sigue atascado después de cuatro años del escándalo de las subprime?
Primero, la falta de ilusión a causa del desempleo. Nuestro país tiene un problema muy serio. 177.500 personas más en paro en enero de 2012 significa mucha preocupación en las familias españolas y un gran drama social. Sin optimismo y sin trabajo nadie compra casas, por muy baratas que sean.
Segundo, la política de relajación financiera de la última legislatura ha sido equivocada. Las medidas tomadas por el actual Gobierno son duras, pero necesarias para que vuelva el crédito a empresarios y familias. Aunque tardarán en surtir efecto.
Tercero, la actividad del sector inmobiliario está en manos de los bancos y cajas de ahorros. Los equipos que ahora intentan vender activos inmobiliarios, pisos, oficinas y promociones, no son especialistas. Necesitan confiar en consultoras inmobiliarias especializadas.

Un buen fajador, y usted lo es, no tira nunca la toalla. ¿Qué impulsos le movieron a apostar por Inmofiban, su nuevo proyecto empresarial?
Cuando opamos Inmofiban, la estrategia era fusionar todas las promotoras en las que teníamos participación en una sociedad cotizada con la finalidad de ganar volumen de negocio, ahorrar costes y dirigir de forma eficiente una inmobiliaria que pasaría de cotizar en corros al continuo en 18 meses. La intervención por el Banco de España de nuestro socio financiero supuso una parálisis total en la toma de decisiones de esta entidad, por lo que dejamos sin efecto la fusión para no perjudicar a los accionistas de Inmofiban.
En estos momentos, Inmofiban estudia operaciones muy atractivas. Los accionistas y el Consejo de Administración han acordado centrar los esfuerzos de la compañía en salir al exterior, buscando alianzas y sinergias con otras empresas e incorporar nuevos accionistas y capital para no depender de la financiación bancaria, ahora muy difícil de obtener como todos sabemos.

Por cierto, ¿tiene algún otro negocio al margen de la compañía?
Aunque participo en otros negocios, estoy absolutamente centrado en Inmofiban.

Háganos un breve resumen de los movimientos internos que han realizado usted y sus socios para sanear, reorganizar y posicionar sus sociedades participadas ante el nuevo escenario.
Simultáneamente al ahorro de costes de estructura, nuestra decisión es operar en conjunto con entidades financieras y socios extranjeros, con el fin de fijarnos metas operativas para establecernos definitivamente en otros países antes de 2013.

¿Qué resultados espera alcanzar con la salida de Inmofiban al mercado secundario de Madrid?
Para cotizar en el mercado continuo es necesario cotizar simultáneamente en Madrid y Barcelona. Las empresas y particulares que estudian participar en nuestra compañía desean que Inmofiban cotice en Madrid. No obstante, nos gustaría mucho ampliar nuestros negocios
en Cataluña cuando las condiciones sean más propicias.

¿Cuáles son los principales objetivos de Inmofiban para 2012?
Desarrollar nuestro plan de negocio, que las operaciones en curso actuales se materialicen lo más rápidamente posible y asegurar capital de nuevos socios para poder crecer en lugares como México, por ejemplo, con un socio local. Estamos tomando todas las precauciones para que nuestra salida al exterior sea una ventaja y no un problema añadido.

¿Qué repercusiones cree usted que tendrán las nuevas reformas del sistema financiero español para sanear el mercado inmobiliario?
Las medidas tomadas por el Gobierno del Partido Popular son las adecuadas para generar confianza en los mercados financieros internacionales. En nuestro sector, creo que estas medidas supondrán el inicio de una auténtica revolución durante 2012 y 2013. Las compañías poco endeudadas pasarán a ser las que más crezcan de 2012 a 2020, y estoy convencido de que desembarcarán empresas de las llamadas nuevas economías ya emergidas.
Los compradores de gangas van a disfrutar mucho, y a partir de 2012 habrá muchas transacciones de todo tipo, si las medidas surten efecto.
Pero este ejercicio, en general, no va a ser buen año para las empresas españolas. Entiendo que para la mayoría será un año de transición.

¿Qué papel pueden jugar en el nuevo escenario las inmobiliarias en este país y,muy especialmente, las cotizadas?
Hace poco tiempo entrevistaron a mi socio, Antonio Herrero, y le hicieron la misma pregunta. Estoy de acuerdo con él en que, una vez que las entidades financieras se vean obligadas a valorar sus activos al valor real del mercado, desaparecerán las trabas para su incorporación
a otras sociedades, siendo las compañías cotizadas un vehículo adecuado para la desinversión con la aprobación del Banco de España, que en un principio, debe aprobar este tipo de operaciones con la CNMV.

¿España sigue siendo atractiva? ¿Qué segmentos inmobiliarios de nuestro mercado interesan a los inversores extranjeros? ¿Qué es lo que realmente apenas nos costaría esfuerzo vender al resto del mundo?
Sin lugar a duda, nuestra costa y las principales ubicaciones de inmuebles de oficinas y comerciales siguen siendo objeto de estudio preferente por los inversores.
Estoy seguro del triunfo de amplias zonas como la Costa del Sol, especialmente el área de Marbella.
En Madrid, el barrio de Salamanca ya no va a sufrir descensos en el precio de sus pisos, locales u oficinas, ni muchos otros. Me acuerdo de la cantidad de personas que en 1993 me dijeron que en 20 años no habría mercado inmobiliario en España. Se equivocaron y mucho.

Y por último, ¿Qué papel deben jugar las consultoras inmobiliarias en un sector inmobiliario bancarizado como el español?
Para acelerar la venta de activos que provienen de compras a promotores, la banca tiene un aliado incontestable con las consultoras. Sus honorarios se pagan sólo si hay transacción y están especializadas en gestión y comercialización de activos inmobiliarios.
Las entidades financieras españolas tardan más en vender porque no saben hacerlo, les falta experiencia. La situación es sobrevenida, muy difícil con la demanda estrangulada por la falta de crédito.

Podéis descargar el extracto de la entrevista aquí

 

 
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El mercado inmobiliario y la reforma financiera

20 feb

El cambio de ciclo económico ha tenido un efecto negativo en la práctica totalidad de los sectores económicos, pero ha sido devastador en los de la construcción, el inmobiliario y el financiero.

 

Casi cinco años después de aquel martes negro del mes de Abril de 2007, en el que las acciones de Astroc se desplomaron, marcando el inicio del desplome del mercado inmobiliario, nos encontramos en una situación caracterizada por la disminución de la actividad promotora, la caída de la inversión y de las ventas, y los ajustes agresivos de precios en todos sus segmentos, aunque mucho más suaves en el residencial.
En el mercado de oficinas se han producido caídas de precios del 54 por ciento, respecto a 2007, como indica la venta de Torre Picasso en Madrid, realizada recientemente. Para el mercado residencial, la tasadora Tinsa señala, en su último informe, una caída de precios del 25 por ciento desde aquel año y, en lo que respecta al suelo, el mercado está prácticamente cerrado, salvo para las operaciones de daciones en pago.

Las entidades financieras toman el control del sector inmobiliario
Cuando los préstamos en los que se había apoyado el boom inmobiliario dejaron de pagarse, los prestamistas tomaron el control del sector. En unos casos de manera directa, al apoderase de la práctica totalidad de las acciones de las grandes inmobiliarias cotizadas. En otros, controlando la gestión de forma indirecta, mediante la imposición de planes de negocio en los sucesivos procesos de refinanciación. Y, en los más, tomando los activos y existencias del deudor.
Esta permuta de deuda por capital y otros activos, unida a la parálisis del mercado, ha tenido un impacto negativo en los balances de las entidades financieras que tienen reflejados activos inmobiliarios ligados al crédito promotor por un importe de 323.000 millones de euros, de los que 175.000 millones son catalogados de problemáticos (88.000 millones en suelo y promoción en curso y 87.000 millones en promoción terminada y viviendas adjudicadas) Bancos y cajas han gestionado esta situación, procurando dañar lo mínimo posible su cuenta de explotación, para lo cual han tratado de mantener los valores de los activos adquiridos por encima de los de mercado, realizando las provisiones que el Banco de España les obligaba a contabilizar, a fin de cuentas, tratando de comprar tiempo.

Impacto de la reforma financiera en el mercado inmobiliario
La reforma financiera impuesta por el Gobierno y revalidada por el Congreso de los Diputados, el jueves pasado, trata de que la contabilidad de las entidades financieras reflejen fielmente su realidad económico – financiera, y les obliga a realizar una provisión adicional de 52.000 millones de euros, para cubrir el deterioro sufrido por su exposición al inmobiliario.
Se abre ahora un periodo de uno a dos años, en función de que la entidad participe o no en alguna operación de fusión, para que las entidades financieras realicen la provisión adicional que se les requiere, plazo de tiempo que aprovecharán para dar un impulso a la venta de sus inmuebles, con el fin de que esa provisión sea menor. Alguna entidad ha empezado por ofrecer una comisión directa a todos sus empleados, por vender inmuebles.
Sin embargo, para desinvertir en ese periodo de tiempo, habría que recurrir a la venta al por mayor de estos activos. Pero, en las condiciones actuales, no resulta fácil, como se ha puesto de manifiesto con la frustración experimentada, por los Gobiernos catalán y andaluz, en sus sendas ofertas de venta de paquetes de inmuebles por 500 y 400 millones de euros respectivamente.
Se necesita recurrir a soluciones imaginativas. Las entidades financieras pueden aportar una parte de sus activos inmobiliarios, especialmente aquellos que precisen de una gestión más especializada, en una inmobiliaria a cambio de capital de la misma, en la que serían socios de otros bancos, sustituyendo los activos inmobiliarios, que van a ser objeto de las provisiones apuntadas, por una inversión financiera. Pero, para ello, es preciso que estas entidades venzan la desconfianza que existe entre ellas.

 
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Inmofiban se traslada a la bolsa de Madrid

09 feb

Inmofiban ha aprobado en Junta Extraordinaria de Accionistas, celebrada el lunes 26 de diciembre de 2011, trasladar su cotización al segundo mercado de la Bolsa de Madrid, desde el segundo mercado de la Bolsa de Barcelona donde actualmente se negocian sus títulos, según ha informado la compañía, dirigida por Sergio Martínez Herrero y Antonio Herrero Castillo a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, CNMV, mediante un hecho relevante.

La inmobiliaria, que tiene entre sus activos un parque de naves industriales ubicado en Abrera, Barcelona, que alberga a gran parte de los proveedores de Seat, considera conveniente cotizar en la ciudad en la que tiene su sede social.

En la documentación de la convocatoria de la Junta, Inmofiban ha indicado que varios inversores que se habían dirigido a la empresa con el fin de valorar realizar una inversión en su capital “habían mostrado mayor inclinación a invertir en sociedades cotizadas de la Bolsa de Madrid”.

Inmofiban aseguró que la exclusión de negociación en el segundo mercado de la Bolsa de Barcelona y la admisión a cotización en el segundo mercado de la Bolsa de Madrid “se realizará con carácter simultáneo, evitando a los accionistas cualquier perjuicio que pueda derivarse de un cese, aunque fuera temporal, de la negociación de las acciones en el mercado”.

El traslado de la cotización fue autorizado por la Junta General Extraordinaria de Accionistas que la compañía ha celebrado el pasado lunes 26 de diciembre de 2011.

La asamblea también aprobó requerir al consejo de administración que “evalúe e informe” a la Junta sobre la pertinencia de modificar los estatutos sociales y los reglamentos de la Junta y el Consejo “con el fin de adaptarlos a la Ley de Sociedades de Capital”.

Esta noticia ha sido publicada también en otros medios:

 

 

 
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No se lo piense más: la mejor elección es alquilar con opción a compra

07 feb

Si fuera un madrileño de 35 años con ganas de casarme, formar una familia y si tuviera algún dinero ahorrado, podría optar entre comprar o alquilar una vivienda. Lo que nos pide el cuerpo a casi todos los españoles es comprar vivienda.

Si leemos la prensa diaria, la mayoría de las personas no entienden qué es “la provisión genérica”, “saneamientos del suelo”, “saneamiento limitado a los actuales activos problemáticos”, etc… Lo que sí comprendemos muy bien es la duda lógica: en los momentos actuales no sé si debería comprar una vivienda, por si baja el precio en 2013 un 30% y me puedo ahorrar por esas fechas bastante dinero.

Durante 2012 y 2013 las entidades financieras van a necesitar vender sus activos inmobiliarios, pisos, promociones, solares, etc… Para las cooperativas y promotores que tengan la suerte de mantener buenas relaciones con los bancos, será posible ofertar buenos precios con garantía de hipoteca si Ud. cumple, paga puntualmente y no tiene ninguna mancha en su historial financiero (RAI, etc…)

Por el contrario, para las compañías con buenos suelos y productos en cartera pero con financiación obtenida después de 2009, será un calvario encontrar un banco o caja de ahorros dispuesta a correr riesgos nuevos mientras continúen con solares y pisos en sus carteras. Les exigen datos precisos sobre la solvencia económica de la promotora o gestora de cooperativas, y además deben asegurarle la financiación de la hipoteca.

Es mejor señalizar un piso que nos atraiga con un contrato privado de arras o compraventa aplazado que garantice la devolución de las cantidades si la entidad financiera no le acepta entre “los elegidos y privilegiados” que pueden obtener crédito en estos momentos. Actualmente hay menos rigor en la concesión de hipotecas si el suelo sobre el que se van a construir los pisos o chalets son propiedad del banco o caja.

Le pedirán menos avales, el interés y las comisiones serán más reducidas y la los plazos para la devolución del crédito más amplios. Una financiación muy parecida a la de antes de 2008.

Los tipos de interés en estos momentos son bajos, si se referencian – como es habitual – al euríbor. Tenga cuidado con las futuras subidas de tipos, que ya no dependen del Banco de España en este asunto. Aunque España tenga problemas económicos muy graves está claro que si hay presión de la inflación en Europa la decisión será una subida de tipos cuando la situación lo requiera.

Una hipoteca a tipo de interés fijo es mucho más difícil de conseguir, pero acuérdese de su matrimonio con la hipoteca: entre 20 y 30 años. Pasan muchas cosas en cinco años, buenas y malas, imagínese en 30.

Las oportunidades de grandes descuentos sobre un producto inmobiliario son ahora muy atractivas. Dentro de dos años los pisos no valdrán mucho menos que ahora. Mi recomendación es comprar o firmar un contrato de alquiler con opción a compra.

Ésta última opción era impensable antes de 2009. Hoy en día, si Ud. no lo tiene claro, el promotor o el banco le escuchará y negociará un descuento bastante atractivo sobre las rentas pagadas. Y si dentro de dos años no quiere comprar la vivienda porque hay otra más barata en otra promoción, haga la mudanza y cambie de casa.

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Inmofiban flexibiliza su plan de financiación y apuesta por su internacionalización

02 feb

En un contexto complejo para el mercado inmobiliario, las compañías del sector buscan una estrategia de futuro que permita afrontar con éxito los nuevos retos a los que se enfrentan. Éste es el caso de Inmofiban, compañía que ha optado por flexibilizar sus planes de financiación, apostando decididamente por su internacionalización y por crear un esquema de colaboración inmobiliaria con bancos y cajas que fructificará en los próximos meses. Antonio Herrero, consejero Delegado y Director Financiero de Inmofiban, ha expuesto en un comunicado la situación actual del mercado y la apuesta de futuro de la compañía.

“Durante los 10 años previos al inicio de la crisis, aproximadamente a partir del año 1998, la promoción inmobiliaria se convirtió en uno de los principales motores de la economía española. El auge de este sector fue tan grande que el Gobierno decidió llevar a cabo cambios normativos tendentes a controlar el crecimiento desaforado de la promoción inmobiliaria y, principalmente, el escalado continuo del precio de la vivienda. A estas medidas se le sumaron posteriormente la crisis financiera mundial, primero centrada en las ‘subprime’, añadiéndose después la crisis de deuda que todavía hoy atenaza las economías europeas”, expone Herrero en la nota.

De este modo, el consejero delegado y director financiero de Inmofiban valora como esta situación ha provocado que el sector se enfrente a una coyuntura muy negativa, puesto que a la falta de demanda, derivada de cotas de paro históricamente altas, se une la casi total ausencia de financiación por parte de bancos y cajas tanto a particulares como a empresas. A causa de todo esto el sector inmobiliario español afronta desde el 2008 la mayor crisis de su historia.

“La crisis del sector ha afectado gravemente a las cuentas de las inmobiliarias que, repentinamente, han visto como su negocio se reducía casi al mínimo, impidiéndoles en muchos casos hacer frente a los compromisos asumidos con las entidades financieras. Esto ha provocado que el sector financiero haya ido adquiriendo mucho peso en el sector acumulando una cartera enorme de activos inmobiliarios a raíz de las ejecuciones hipotecarias y las cancelaciones de deuda de las promotoras, hasta que finalmente la banca se ha convertido, prácticamente, en la mayor tenedora de inmuebles del país y en el principal accionista de muchas de las promotoras más importantes del sector”, destaca Herrero.

Además, hace referencia a la entrada de la banca en el sector, otro de los principales cambios derivados de la actual crisis ha sido la quiebra y desaparición de muchas de las inmobiliarias españolas y la multiplicación de procedimientos concursales.

En este contexto, especialmente complejo, Inmofiban ha apostado por buscar en el mercado nacional, permanentemente, la explotación de nichos de mercado rentables, “pero la situación es muy difícil debido a la escasez de demanda en todos los ámbitos de la promoción inmobiliaria y las dificultades para obtener financiación”, explica Herrero.

Por este motivo, y paralelamente, los gestores de Inmofiban están trabajando de forma activa para incorporar capital a la compañía con la finalidad de desarrollar proyectos en otros países con un gran potencial a pesar de la crisis. Sergio Martínez Herrero, presidente de Inmofiban, junto con el Consejo de Administración, han decidido apostar fuertemente por la internacionalización de la compañía y trabajan activamente en este sentido.

Inmofiban se ha centrado durante el ejercicio 2011 en incrementar al máximo y consolidar la ocupación de sus activos industriales. Igualmente han saneado y reorganizado sus sociedades participadas y reducido gastos en todo el grupo de empresas. Para el 2012 sus principales objetivos pasan por lograr una mayor flexibilidad de su esquema de financiación y la internacionalización de la empresa.

En el ámbito nacional están trabajando en un esquema de colaboración inmobiliaria con bancos y cajas que esperan que fructifique a lo largo del segundo semestre del año. “Abordamos el futuro con la tranquilidad de estar preparados para los nuevos retos del mercado y con la seguridad de haber trabajado al máximo por optimizar la capacidad de Inmofiban”, señala Herrero.

 
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